Landwirtschaftliche Flächen als Geldanlage

Im vergangenen Jahrzehnt hat sich der Durchschnittspreis für einen Hektar landwirtschaftlicher Fläche mehr als verdoppelt. Genauso sind Pachtpreise um über 50 Prozent angezogen. Wachsende Bebauung lässt die Flächen immer knapper werden und zudem wurden sie nach der Finanzkrise als Geldanlage entdeckt – was Sie dabei beachten sollten.

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  • 06.08.2020
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Landschaft mit Feldern und Himmel
© wobogre/pixabay.com

Äcker sind gefragter denn je. Die Nachfrage kommt längst nicht mehr nur von Landwirten, sondern zunehmend von Investoren. Landwirtschaftliche Flächen gelten als sehr sichere Kapitalanlage, die vielleicht keine hohen, dafür aber zuverlässige Renditen einbringt. Hinzu kommt der jüngste Wertzuwachs, der aller Voraussicht nach anhalten wird. Das gilt für alle 14 Bodenarten, die zu diesen Flächen gezählt werden. Dies sind die Wichtigsten:

  • echtes Ackerland für den Anbau von Pflanzen zur Energie- oder Nahrungsgewinnung
  • Grünland als Weideflächen
  • Brachen, die unter Umständen noch einmal reaktiviert werden können
  • Streuobstwiesen oder auch
  • Weinberge

Preise für landwirtschaftliche Flächen

Die Hektarpreise unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, nach Art und Qualität des Bodens sowie nach der Lage und der Größe der Flächen. Eine gute Erreichbarkeit steigert den Wert zumeist. Bei Äckern sind größere zusammenhängende Flächen gefragter und teurer, weil sie sich einfacher bewirtschaften lassen. Grundbuchbelastungen wie beispielsweise ein Wegerecht oder das Überleitungsrecht eines Stromkonzerns mindern die Preise überwiegend, weil sie die Nutzungsmöglichkeiten einschränken.

Daneben zeigt sich generell ein enormes regionales Preisgefälle. Während im kleinen Saarland oder auch in Brandenburg und Thüringen der Hektar 2018 im Schnitt noch um die 10.000 Euro gehandelt wurde, kostete Land gleicher Größe in Nordrhein-Westfalen durchschnittlich über 53.000 Euro und in Bayern sogar knapp 65.000 Euro. Einzig im Saarland gingen die Preise dabei im Zehn-Jahres-Vergleich leicht zurück. Alle anderen Bundesländer erlebten Preissteigerungen für landwirtschaftliche Flächen von knapp 38 Prozent in Hessen bis zu fast 200 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern.



Nutzung planen und Qualität einschätzen

Käufer landwirtschaftlicher Flächen sind bei der späteren Nutzung nicht frei. Es gibt in diesem Bereich eine Reihe behördlicher Einschränkungen und andererseits bestimmen Bodenqualität und selbst eine Drainage die Nutzungsmöglichkeiten mit. Der Qualität des Bodens kommt vor allem bei Anbauflächen große Bedeutung zu. Sie entscheidet hauptsächlich über die Ertragsmöglichkeiten und damit die Wirtschaftlichkeit eines Kaufes. Hierfür sollten Sie sich zu Ihrer Sicherheit ein Bodengutachten einholen. Das gibt Ihnen weitere Auskunft über eventuelle Schadstoffbelastungen und unterstützt Sie bei der Gewinnung eines Pächters. Sind überhaupt potenzielle Pächter für die Fläche vorhanden? Diese Frage sollten Sie vor einem Kauf mit Verpachtungsabsicht in jedem Fall klären.

Möchten Sie eine Fläche nach dem Kauf für sich oder einen Pächter in der Nutzungsart nicht verändern, vermeiden Sie gleich eine ganze Reihe von möglichen Hürden. Denn einige Änderungen werden Ihnen nur unter Auflagen erlaubt oder sind zum Beispiel aus Gründen des Umweltschutzes sogar untersagt. Besondere Aufmerksamkeit müssen Sie dabei Grünflächen schenken. Diese dürfen Sie nicht einfach in Ackerland umwandeln oder dort einen Solarpark beziehungsweise ein Windrad errichten lassen, ohne andernorts für eine Ausgleichsbegrünung zu sorgen. Klären Sie grundsätzlich solche Absichten und Pläne vor dem Kauf mit den zuständigen Behörden des jeweiligen Landkreises auf ihre Zulässigkeit hin ab. Der Landkreis ist ohnehin bei jeder größeren Fläche unmittelbar in den Kauf involviert.

Kauf nur mit behördlicher Genehmigung möglich

Der Eigentumsübergang landwirtschaftlicher Flächen ist immer genehmigungspflichtig. Das schreibt das Grundstücksverkehrsgesetz (GVG) seit 1961 vor – unabhängig davon, ob sie Landwirt oder Investor sind. In allen Bundesländern gibt es aber Freigrenzen für kleinere Flächen zwischen 0,15 und einem Hektar. Ansonsten muss jeder Kaufvertrag zur Genehmigung beim jeweiligen Landkreis vorgelegt werden. Dieser muss Sie dann binnen eines Monats über die Einleitung eines Genehmigungsverfahrens informieren. Ansonsten gilt die Genehmigung automatisch als erteilt.

Für das Verfahren haben die Behörden insgesamt drei Monate Zeit. Eine Genehmigung wird insbesondere Nicht-Landwirten öfters versagt, wenn eine für die regionale Landwirtschaft problematische Vergabe oder Verteilung der Flächen befürchtet wird. Dann wird der Kaufvertrag den Landgesellschaften der Bundesländer vorgelegt, die wiederum prüfen, ob nicht einer der ansässigen Bauern in den Vertrag und seine Konditionen einsteigen will. Erst wenn sich dabei kein Interessent findet, kommen Sie wieder ins Spiel und können das Land doch noch wie geplant kaufen.

Da die Politik die Preisentwicklung oder Verknappung landwirtschaftlicher Flächen zunehmend kritisch sieht, lässt es nicht ausschließen, dass hier in der Zukunft die Kaufmöglichkeiten für Nicht-Landwirte weiter erschwert werden. Unter diesem Aspekt lohnt sich ein zeitnaher Einstieg auf jeden Fall.

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Für Selbstnutzer: Kaufen oder pachten? Und für Geldanleger: Welche Renditen sind möglich?

Planen Sie eine eigene Nutzung der Fläche, können Sie neben einem teuren Kauf ebenso eine Pacht erwägen, wenn es Angebote dafür gibt. Die finden Sie zusammen mit Verkaufsangeboten übrigens immer bei Spezialmaklern oder ganz einfach bei den großen Immobilienportalen im Internet. Rund zehn Millionen Hektar stehen in Deutschland als Pachtland zur Verfügung. Ein Hektar Grünland kostete Sie dabei 2016 durchschnittlich knapp über 230 Euro im Jahr. Für einen Hektar Ackerland wurden im Bundesdurchschnitt schon 430 Euro fällig. Wieder gab und gibt es große regionale Unterschiede. So erreichten die Jahrespachtentgelte in Nordrhein-Westfalen fast die doppelten Beträge. Zudem zeigte sich zuletzt überall der Trend, dass Neupachten immer teurer werden.

Damit bekommen Sie als Kapitalanleger bereits einen ersten Eindruck, welche Renditen sich ungefähr mit einer Verpachtung erzielen lassen: etwa ein bis zwei Prozent. Als Pächter kommen Sie dadurch trotzdem noch vergleichsweise günstig an landwirtschaftliche Flächen. Die Pacht macht Sie zudem flexibler. Planen Sie dort aber größere Investitionen wie vielleicht eine Bewässerungsanlage, sollten Sie zugleich immer auf ausreichend lange Pachtlaufzeiten achten, damit sich Ihr Einsatz auch lohnt.

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