Immobilien steuerfrei vererben - so gehts

Wer eine Immobilie erbt, ist generell erst einmal steuerpflichtig und muss Erbschaftsteuer zahlen. Nur in begründeten Ausnahmefällen sieht der Gesetzgeber von der Versteuerung ab und entlastet Erben aus dem engeren Familienkreis. Steuerfreibeträge richten sich dabei nach dem Verwandtschaftsgrad.

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  • 03.02.2020
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Finanzierung von Wohneigentum/Baufinanzierung
© nattanan23/pixabay.com

Unter bestimmten Bedingungen gibt es für Angehörige neben steuerlichen Freibeträgen auch eine komplette Steuerbefreiung. Entscheidend dabei sind nicht nur Größe des genutzten Wohnraumes, sondern auch der Zeitpunkt des Einzugs und die Nutzung der Immobilie.

Rechtzeitig mit dem Erbschaftsrecht auseinandersetzen

Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage und Altersvorsorge, gerade in Zeiten von Niedrigzinsen. Mit dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung werden Werte geschaffen, die im Idealfall Generationen überdauern. Gerade deshalb sollten sich Immobilienbesitzer aber auch rechtzeitig mit dem Erbrecht vertraut und darüber Gedanken machen, wem sie ihr Hab und Gut vererben wollen. Um den gewünschten Erben Immobilien möglichst ohne Steuerbelastung zukommen zu lassen, gibt es einiges zu beachten. Dazu gehört auch die gesetzlich vorgesehene Erbfolge. Wer sicher gehen möchte, dass die Erbschaft in seinem Sinne geschieht, sollte sich rechtzeitig darum kümmern, seinen letzten Willen schriftlich in korrekter Form festzulegen. Im Zweifelsfall sollte ein Anwalt oder Notar zu Rate gezogen werden.

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Pauschale Berechnung der Erbschaftsteuer nicht möglich

Die Erbschafsteuer ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt. Ihre Höhe kann abhängig vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe schwanken. Der Verwandtschaftsgrad bestimmt sowohl Freibeträge als auch Steuerklassen, mit der die Höhe der Erbschaftsteuer berechnet wird.

Bei Verheirateten oder eingetragenen Lebenspartnern gelten Freibeträge in Höhe von 500.000 Euro. Für Kinder beläuft sich der Freibetrag auf 400.000 Euro und für Enkel in der Regel auf 200.000 Euro. Anderen Erben wie Geschwister, Schwiegereltern, Nichten und Neffen oder geschiedenen Ehepartnern steht ein Freibetrag von 20.000 Euro zu. Liegt ein Erbe unter diesen Werten, ist es steuerfrei. Ist es höher, muss der über der Freigrenze liegende Betrag versteuert werden - zu wie viel Prozent ergibt sich aus der Steuerklasse: 

Steuerklasse I:
Ehepartner, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Großeltern und Enkel

Steuerklasse II:
Neffen, Nichten, Geschwister, Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehepartner

Steuerklasse III:
Alle weiteren Erben

Zu versteuernder Betrag
SK ISK IISK III
bis 75.000 €
7 %15 %30 %
bis 300.000 €
11 %20 %30 %
bis 600.000 €
15 %25 %30 %
bis 6 Mio. €
19 %30 %30 %
bis 13 Mio. €
23 %35 %50 %
bis 26 Mio. €
27 %40 %50 %
über 26 Mio. €
30 %43 %50 %

Hinweis: Bei der Tabelle handelt es sich um eine vereinfachte Darstellung zur Orientierung. Im Einzelfall muss eine konkrete Berechnung durch die Steuerbehörde erfolgen.

Beispiele zur Berechnung der Erbschaftsteuer

Ein Sohn erbt von seiner Mutter eine Immobilie im Wert von 450.000 Euro. Der Freibetrag beläuft sich auf 400.000 Euro, es müssen also 50.000 Euro versteuert werden. Als Sohn ist er der Steuerklasse I zugeteilt, muss also bei genanntem Betrag 7 Prozent versteuern. Es ergibt sich eine Erbschaftsteuer von 3.500 Euro.

Viel höher fällt die Erbschaftssteuer aus, wenn er das Haus von seiner Tante erbt. Der Freibetrag beläuft sich dann nur auf 20.000 Euro. Bei einem Immobilienwert von 450.000 Euro müssen also 430.000 Euro versteuert werden, in der Steuerklasse II zu ganzen 25 Prozent. Die Nichte muss eine Erbschaftsteuer von 107.500 Euro zahlen.



Schenkung möglich

Unter Ehepartnern ist die steuerfreie Schenkung des Eigenheims zu Lebzeiten möglich. Wer an eine Schenkung denkt, sollte sich diese gut überlegen. Komplett rückgängig machen lässt sich dieser Vorgang nur in sehr seltenen Fällen. Einschränkungen wie Rückforderung beim vorzeitigen Tode des Beschenkten sind allerdings möglich. Zu einer Schenkung wie auch zu allen anderen Fragen in Sachen Erbschaft berät Sie ein fachkundiger Anwalt oder Notar.

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Einzug innerhalb von sechs Monaten

Ist man durch eine Erbschaft innerhalb der Familie Eigentümer einer Immobilie geworden, darf man sich nicht zu viel Zeit lassen: Innerhalb einer Sechsmonats-Frist muss das Haus bezogen werden, um in den Genuss der Steuerbefreiung zu kommen. Nur bei unverschuldeter Verzögerung aufgrund von Erbstreitigkeiten oder langwieriger Mängelbeseitigung gibt es Ausnahmen. Das gilt für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. Für Kinder gibt es zusätzlich eine Beschränkung der Wohnraumgröße: Lediglich Wohnungen von höchstens 200 Quadratmetern sind steuerbefreit. Das betrifft auch Enkel – allerdings nur, wenn der Elternteil, über den sie mit den erblassenden Großeltern verwandt sind, bereits verstorben ist.

Steuerbefreiung bei zehnjähriger Eigennutzung

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss sie selber über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren nutzen, um keine Erbschaftsteuern bezahlen zu müssen. Ein Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnsitz erfüllt diese Bedingung nicht. Ein früherer Auszug kann nur dann steuerlich unschädlich erfolgen, wenn der Bewohner Pflege benötigt und deshalb in ein Seniorenheim einziehen muss. Auch die kostenfreie Überlassung des Wohnraums an eine dritte Person ist steuerschädlich – selbst wenn es sich um nahe Verwandtschaft handelt.

Freibeträge für Schenkung nutzen

Alle zehn Jahre gibt es einen Freibetrag: Ehepartner können jeweils 500.000 Euro steuerfrei erben oder sich auch untereinander schenken. Für Kinder gilt eine Grenze von 400.000 €, die sie von jedem Elternteil als Schenkung oder Erbe alle zehn Jahre erhalten können. Der Freibetrag hängt vom jeweiligen Verwandtschaftsverhältnis ab. Auch für entferntere Verwandte gibt es Freibeträge, die Sie bei der zuständigen Finanzbehörde erfahren können. Bei Überschreitung des gesetzlichen Freibetrages greift die Steuerpflicht für den Teil, der die Freigrenze übersteigt.

Keine Steuerfreiheit bei Miterben

Für einen Ehepartner ist die Familienimmobilie als Erbschaft nur dann steuerfrei, wenn er nach dem Tode des anderen Ehepartners Alleinerbe ist. Bei Ansprüchen von Miterben gilt diese Steuerfreiheit nicht. Auch wenn im Falle einer Erbengemeinschaft der verbliebene Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht erhält, ist das für eine Steuerbefreiung nicht ausreichend. Wichtig: Der Erblasser muss immer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein.

Erbschaft ausschlagen

Es kann die letzte Möglichkeit sein: Niemand muss ein Erbe annehmen, man kann es auch ablehnen. Vor Annahme einer Erbschaft sollte man sich genau erkundigen, was diese beinhaltet – auch Schulden können vererbt werden. Um sich nicht durch eine Erbschaft zu verschulden, kann diese ausgeschlagen werden.


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