So viel Rendite bringen Mieteinnahmen

Vermietete Immobilien sind begehrte Anlageobjekte, die hohe Rendite versprechen. Anleger interessieren sich vor allem für Mehrfamilienhäuser in attraktiven Wohnlagen, um möglichst hohe Mieteinnahmen zu erzielen. Aber wie genau setzt sich eigentlich die Rendite zusammen?

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Häuser aus Geldscheinen
© ImageTeam/www.shutterstock.com

Wenn es um den Hauskauf geht, setzen viele Menschen aufs Eigenheim als Altersvorsorge. Wer es aber auf Rendite abgesehen hat, ist mit einer vermieteten Immobilie unter Umständen besser beraten. Denn sobald die Finanzierungsphase abgeschlossen ist, sorgen die Mieteinnahmen für zusätzliche Einkünfte.

Rendite berechnen, so geht’s

Um herauszufinden, ob sich eine vermietete Immobilie tatsächlich rentiert, können Sie einige simple Rechnungen anstellen. Entscheidend sind vor allem Mieteinnahmen, Nebenkosten und Kaufpreis der Immobilie.

Ein Tipp vorweg: Damit die Rendite ausreichend ist, sollte der Kaufpreis der Immobilie nicht höher sein als die Kaltmiete von 20 Jahren.

Bruttorendite

Die Bruttorendite ergibt sich aus den Mieteinnahmen (Jahreskaltmiete) und dem Marktwert der Immobilie. Haben Sie zum Beispiel 200.000 Euro für das Haus bezahlt und erzielen Mieteinnahmen in Höhe von 10.000 Euro, beträgt die Rendite 5 Prozent.

Die Rechnung lautet:
Mieteinnahmen x 100 / Kaufpreis = Bruttorendite

Allerdings handelt es sich hierbei noch nicht um die Schlussrechnung. Weitere Ausgaben müssen berücksichtigt werden, damit die Nettorendite ermittelt werden kann. Denn der Kaufpreis ist nicht gleichzusetzen mit dem vollständigen Erwerbsaufwand und die Jahreskaltmiete ist nicht der reine Erlös.

Erwerbsaufwand

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen sogenannte Kaufnebenkosten an. Dabei handelt es sich um Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer und Maklergebühren. Zusammen mit dem Kaufpreis ergibt sich daraus der gesamte Erwerbsaufwand.

Die Rechnung lautet:
Kaufpreis + Notar- und Grundbuchgebühren + Grunderwerbssteuer + Maklergebühren = Erwerbsaufwand



Netto-Mieterlös

Um den tatsächliche Mieterlös zu ermitteln, müssen jährliche Kosten für Verwaltung und Instandhaltung berücksichtigt werden. Diese werden von der Jahreskaltmiete abgezogen.

Die Rechnung lautet:
Jahreskaltmiete - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten = Netto-Mieterlös

Achtung: Hier ist noch keine Mietausfallquote berücksichtigt. Durch Leerstand einer Wohnung kann es immer dazu kommen, dass eingeplante Mieteinnahmen wegfallen.

Schlussrechnung: Netto-Rendite

Wenn Sie die Erwerbskosten und den Netto-Mieterlös berechnet haben, können Sie auch die Netto-Rendite der Immobilie ermitteln. Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 200.000 Euro. Zusammen mit den Kosten für Notar, Makler und Steuern kommen Sie auf Erwerbskosten von insgesamt 230.000 Euro. Nach Abzug der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten bleiben Ihnen von der Jahreskaltmiete noch 8.000 Euro Netto-Mieterlös. Dann bleibt eine Rendite von 3,48 Prozent.

Die Rechnung lautet:
Netto-Mieterlös x 100 / Erwerbskosten = Nettorendite

Bruttorendite und Nettorendite im Vergleich

10.000 € Jahreskaltmiete x 100 / 200.000 € Kaufpreis = 5 % Bruttorendite

8.000 € Netto-Mieterlös x 100 / 230.000 € Erwerbskosten = 3,48 % Nettorendite

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