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Immobilienversteigerung: Chance auf günstiges Investment?

Gerade zu Zeiten der boomenden Immobilienpreise und des Wohnraummangels erfreuen sich Immobilienversteigerungen immer größerer Beliebtheit. Bieter hoffen auf Schnäppchen, die unter dem Marktwert versteigert werden. Doch wer sich Chancen ausrechnet, muss auch die Risiken im Blick haben.

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  • 29.05.2019
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Finanzierung von Wohneigentum/Baufinanzierung/Miete
© AlexanderStein/pixabay.com

Ob als Eigenheim zur Altersvorsorge oder als Renditeobjekt zur Vermietung – bei den Deutschen sind Immobilien als Geldanlage beliebt. Angesichts des immer knapper werdenden Wohnraums gehen aber neben der Nachfrage auch die Preise in die Höhe. Günstige Immobilien gibt es oft nur noch in unbeliebten Lagen oder in schlechtem Zustand. Versteigerungen können eine Ausnahme bilden. Hier besteht für Interessenten die Chance, Immobilien für kleines Geld zu erstehen. Sowohl Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien als auch unbebaute Grundstücke können zur Versteigerung freigegeben werden.

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Wann kommt es zu einer Versteigerung?

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei Formen der Immobilienversteigerung:

  • Zwangsversteigerung
  • Teilungsvollstreckung

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es dann, wenn der Eigentümer aus finanzieller Sicht nicht mehr in der Lage ist, das Objekt zu halten. Wenn der Kreditgeber dadurch finanzielle Verluste zu befürchten hat, kann er eine Zwangsversteigerung beantragen.

Ein anderer Grund für eine Immobilienversteigerung können Unstimmigkeiten unter den Besitzern sein. Oft ist das vor allem nach einem gemeinsamen Erbe oder nach einer Scheidung der Fall. Sind sich die Parteien nicht einig, was mit der Immobilie passieren soll, kann der Fall schnell vor Gericht landen. Oft ist dann eine Teilungsvollstreckung die Folge.



Welche Nachteile hat eine Versteigerung?

Wer bei einer Immobilienversteigerung nicht aufpasst, kauft unter Umständen die Katze im Sack. Es kommt immer wieder vor, dass die Objekte nicht von innen begutachtet werden können, weil Eigentümer oder Mieter keine Besichtigungen erlauben. Dann können weder der Gutachter, der den Verkehrswert ermittelt, noch der Interessent, der die Immobilie ersteigern möchte, genau wissen, womit sie es zu tun haben.

Der angesetzte Verkehrswert kann außerdem veraltet sein. Wenn eine Immobilie schon lange zur Versteigerung freigegeben ist, wird das Gutachten in aller Regel nicht erneuert. Nach mehreren Jahren verschlechtert sich allerdings der Zustand des Objekts und damit sinkt auch der eigentliche Wert.

Bestimmte Rechte und Lasten (z.B. Wohnrecht, Wegerecht, Grundschulden, Hypotheken) können auf den Käufer übergehen.

Aus diesen Gründen gibt es keine Gewährleistung für das ersteigerte Objekt. Käufer haben keinen Anspruch auf Erstattung von Baumängeln oder Altlasten auf dem Grundstück.

Außerdem kann es zu Problemen mit der Räumung kommen. Nicht selten weigern sich vorherige Eigentümer oder Mieter dagegen, sofort auszuziehen. Rechtlich gesehen gilt der Zuschlagsbeschluss der Versteigerung als Räumungstitel gegen bisherige Eigentümer und gegenüber Mietern besteht unter Umständen ein Kündigungsrecht. Dennoch kann es hier Schwierigkeiten geben, mit denen Käufer rechnen müssen.



Welche Vorteile hat eine Versteigerung?

Besonders bei einer Zwangsversteigerung haben Interessenten die Chance, Immobilien sehr günstig zu erstehen. Ist die Anzahl an Interessenten nicht so groß, dass sie sich gegenseitig hochbieten, kann der Endpreis durchaus unter dem Marktwert liegen, sodass die ersteigerte Immobilie ein echtes Schnäppchen ist.

Anders als beim Kauf der meisten herkömmlichen Immobilien wird keine Maklerprovision fällig. Diese beträgt 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises, kann den Gesamtaufwand also um mehrere Tausend Euro in die Höhe treiben. Zu zahlen ist stattdessen eine Zuschlagsgebühr in Höhe von 0,5 Prozent. Bei jedem Erwerb, egal ob herkömmlicher Kauf oder Ersteigerung, wird außerdem noch die Grunderwerbsteuer fällig.

Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihr Haus wert?

Für Immobilien, die zu versteigern sind, liegt immer ein professionelles Gutachten vor. Zwar ist dies, wie oben bei den Nachteilen beschrieben, nicht immer vollständig. Interessenten haben aber die Chance, dies herauszufinden. Ob der Gutachter die Immobilie von innen bewerten konnte, steht meist in der Versteigerungsakte. Diese können Interessenten beim Amtsgericht einsehen. Wie der Gutachter den Verkehrswert ermittelt hat, ist hier nachzuvollziehen. Ein vollständiges Gutachten ist ein deutlicher Vorteil, den es beim herkömmlichen Kauf fast nie gibt.

Gegenüber einem Neubau fällt außerdem die Doppelbelastung weg, die durch den Wohnort auf der einen Seite und die Baustelle auf der anderen Seite entsteht. Die Finanzierung einer Versteigerung kann im Voraus geplant und gut einkalkuliert werden.

Grundsätzlich können Interessenten sich gut vorbereiten, sodass sie eben nicht die Katze im Sack kaufen müssen. So können die möglichen Nachteile ausgeschlossen und die Vorteile voll ausgenutzt werden.

Wie bereitet man sich am besten vor?

Wer im Internet, in der Tageszeitung oder beim Amtsgericht auf eine interessante Immobilie gestoßen ist, die versteigert werden soll, kann im Grunde direkt mit den Vorbereitungen beginnen. Zunächst bietet es sich an, im Vorfeld an einer anderen Versteigerung teilzunehmen, um sich ein Bild vom Ablauf und von den Regeln zu machen. Teilnehmen und zugucken darf jeder, denn es handelt sich um eine öffentliche Veranstaltung. Außerdem sollte die Versteigerungsakte beim Amtsgericht eingesehen und ggf. kopiert werden. Hierfür benötigen Interessenten das Aktenzeichen des zu versteigernden Objekts. Im Idealfall sind in der Akte alle relevanten Informationen enthalten, wie zum Beispiel die Objektart, eine genaue Objektbeschreibung und die genaue Lage. Außerdem sind Ergebnisse des Gutachtens mit möglichen Mängeln, Verkehrswert und dessen Berechnung einzusehen. Oft ist auch ein Grundbuchauszug vorhanden, aus dem Interessenten vorhandene Rechte und Lasten in Erfahrung bringen können. Im nächsten Schritt sollten sie sich um einen Besichtigungstermin bemühen. Sollte der Eigentümer oder Mieter eine Besichtigung verweigern, wird der Kauf riskant. Auf der sicheren Seite sind Käufer nur, wenn sie die Immobilie ausgiebig von innen bewerten konnten, am besten mit der Hilfe eines Bauingenieurs oder Architekten. Kommt ein Kauf nach der Besichtigung immer noch infrage, sollten Interessenten eine finanzielle Obergrenze festlegen und sich bei der Versteigerung auch daran halten. Wer sich vom Geschehen mitreißen lässt und immer weiter bietet, zahlt am Ende vielleicht mehr, als er ursprünglich vorhatte. Wichtig ist auch, dass zum Zeitpunkt der Versteigerung die Finanzierung mit der Bank geklärt ist.

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