Mehr als eine reine Geldanlage: Investment in Pflegeimmobilien

Die durchschnittliche Lebenserwartung der Bevölkerung steigt stetig an. Mit dem immer höheren Alter der Menschen wächst die Zahl der Pflegebedürftigen - und damit die Anzahl der benötigten Pflegeplätze. Ein Wachstumsmarkt, der auch Kapitalanlegern neue Möglichkeiten bietet.

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  • 09.12.2019
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Seniorenresidenz
© Hans/pixabay.com

Als ein eher noch unbekanntes Anlagemodell gilt die Investition in Wohnraum für Pflegebedürftige. Als Privatanleger kann man ein einzelnes Appartement in einer Pflegeeinrichtung finanzieren und dabei auch in Zeiten extrem niedriger Zinsen von einer vergleichsweise hohen Rendite profitieren. Gleichzeitig investiert man in seine eigene Altersvorsorge – mit einem bevorzugten Belegungsrecht für eine eventuelle eigene Pflegebedürftigkeit.

Einzelnes Appartement im Pflegeheim kaufen

Während Pflegeheime früher häufig in Trägerschaft großer Wohlfahrtsverbände als Gemeinschaftseinrichtungen entstanden sind, übernehmen heute zunehmend gewinnorientierte Unternehmen den Bau solcher Komplexe. Noch vor etwa 20 Jahren lag die Aufgabe der Schaffung von Pflegeplätzen bei den Kommunen und gemeinnützigen Trägern. Neue Konzepte, von privaten Investoren geschaffen, machen Pflegeimmobilien seit einigen Jahren auch als Kapitalanlage für Privatinvestoren interessant. Jetzt bietet sich auch Privatanlegern die Möglichkeit an einer Beteiligung an einer modernen Pflegeimmobilie. Wer auf der Suche nach einer Kapitalanlage ist, kann eine einzelne Wohnung kaufen. Und damit auch gesellschaftspolitisches Engagement zeigen.

Aussicht auf hohe Renditen

Durch die Finanzierung eines einzelnen Pflegeappartements sichert man sich als Privatanleger die Chance auf eine hohe Rendite mit vergleichsweise geringen Risiken. Wohnraum für Pflegebedürftige gilt als Zukunftsmarkt, Immobilien stellen generell eine als sicher anzusehende Kapitalanlage dar. Die Kaufpreise für ein Appartement in einer Wohnanlage liegen im Schnitt – je nach Lage und Ausstattung - zwischen 80.000 und 200.000 Euro. Renditen sind in Höhe von 4 bis 6 % zu erwarten. Höhere Renditeversprechen sind eher unrealistisch und gelten als unseriös.

Kein Verwaltungsaufwand für den Eigentümer

Praktisch für den Privatanleger: Die Verwaltung einer solchen Wohnanlage übernimmt komplett die Betreibergesellschaft. Für den privaten Investor entfallen damit die klassischen Vermieter-Aufgaben. Damit hat er allerdings auch generell keinen Einfluss auf die Verwaltung des gesamten Objekts. Bei einem möglichen Betreiberwechsel müssen sich alle Einzelinvestoren einigen, bevor Leerstand droht. Sollte es zu einer Nachnutzung einer Pflegeimmobilie zu einem anderen Zweck kommen, könnte sich die Aufteilung der Räumlichkeiten schwierig gestalten.



Langfristige Mieteinnahmen

Generalmieter der kompletten Wohnanlage ist die Betreibergesellschaft. Das sichert dem Käufer einer einzelnen Wohnung dauerhafte Mieteinnahmen. Anders als bei einer Wohnimmobilie, muss sich der Anleger nicht um neue Bewohner kümmern. Auch bei Leerstand ist die Miete für ihn dauerhaft vertraglich über einen längeren Zeitraum (im Schnitt 20 bis 25 Jahre) garantiert. Vorteil ist die gleichbleibend gute Rendite. Für eine kurzfristige Gewinnmaximierung eignet sich diese Anlageform aus diesem Grund allerdings nicht.

Empfehlung: Konzept überprüfen

Eine Investition in eine Immobilie gilt generell als verhältnismäßig sicher. Wer mit dem Gedanken spielt, in eine Pflegeimmobilie zu investieren, sollte dennoch einige Punkte beachten. Entscheidend für den Erfolg der Einrichtung ist der Betreiber. Eine Ausfallwahrscheinlichkeit gilt schon aufgrund der großen Nachfrage nach Pflegeplätzen, die mit Blick auf den zu erwartenden demografischen Wandel nicht abreißen wird, als extrem gering.

Gibt es ein behindertengerechtes Konzept? Wird der Brandschutz eingehalten? Ist der Standort geeignet? – Solche und ähnliche Fragen sollte man allerdings im Vorfeld klären und bei Neubauten die geplante Immobilie im Zweifelsfall mit anderen Einrichtungen des Betreibers vergleichen. Auch die Belegungsquote sollte stimmen und bei nicht weniger als 80 % liegen. Gesetzliche Neuregelungen beispielsweise beim Pflegegesetz können Pflegeeinrichtungen immer wieder unerwartet beeinflussen.

Bevorzugtes Belegungsrecht sichert eigene Pflege

Der Kauf einer Wohnung in einer Pflegeeinrichtung muss nicht nur als Kapitalanlage dienen, sondern kann auch ein Pluspunkt für die eigene Altersvorsorge sein. Wer in jungen Jahren als Investor einsteigt und sich ein bevorzugtes Belegungsrecht sichert, hat bei eigener Pflegebedürftigkeit einen entsprechenden Platz ohne lange Wartezeit sicher. Die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung besteht in einer Pflegeeinrichtung allerdings nicht. So ist die Chance, tatsächlich in die eigenen vier Wände einzuziehen, eher gering. Das Belegungsrecht bezieht sich üblicherweise auf eine adäquate Unterbringung, wenn freie Plätze vorhanden sind. Je nach vertraglicher Vereinbarung gilt das auch für Familienangehörige.



Grundbucheintrag macht Verkauf möglich

Die Abwicklung muss wie jeder Immobilienkauf über einen Notar erfolgen und mit dem Eintrag in das Grundbuch verbunden sein. Der Grundbucheintrag ermöglicht dem Eigentümer, seinen Immobilienanteil auch wieder zu verkaufen oder zu vererben. Ist der Kaufpreis bezahlt, geht das Eigentum an den Käufer über. Neben dem Kaufpreis müssen Notargebühren und Kosten für den Grundbucheintrag einkalkuliert werden, die sich auf etwa 1,5 bis 2 % des Gesamtpreises belaufen. Auch die Grunderwerbssteuer geht zu Lasten des Käufers.


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