Über eines muss man sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung allerdings im Klaren sein: Wer in eine Wohnung in einem Haus mit mehreren Einheiten investiert, wird Teil einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Während man innerhalb seiner Wohnung über die Gestaltung frei entscheiden kann, ist man als Mitglied dieser Gemeinschaft auch an gemeinschaftliche Entscheidungen gebunden.

Teilungserklärung ist Vertragsbestandteil

Was gehört der Gemeinschaft, was jedem einzelnen Wohnungseigentümer? Diese Ansprüche müssen in einer sogenannten Teilungserklärung festgelegt werden. Diese Erklärung regelt gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die formelle Aufteilung des Gebäudes. Auch klärt sie über Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer auf. Anhand dieser Erklärung kann für jede Wohnung ein eigener Grundbucheintrag erstellt werden, der als Grundlage für den Verkauf einzelner Wohnungen zwingend erforderlich ist. Ergänzt werden kann die Teilungserklärung durch eine Gemeinschaftsordnung.

Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Alleiniges Eigentum an einer Eigentumswohnung wird als Sondereigentum betitelt, dem gegenüber steht das Gemeinschaftseigentum. Alles, was sich innerhalb einer Wohnung befindet, gehört dem Wohnungseigentümer, zum Beispiel Zimmertüren, Bodenbeläge, sanitäre Anlagen und natürlich die Räume an sich. Das Grundstück und das Treppenhaus, das Dach, ein möglicherweise vorhandener Aufzug, die Heizungsanlage, die Haustür und in der Regel auch die Fenster sowie die Wohnungstür gehören dagegen zum Gemeinschaftseigentum.

Die Eigentümerversammlung entscheidet

Ist der Aufzug defekt oder funktioniert eine Laterne vor dem Haus nicht, kommt die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Einsatz. Gemeinschaftlich muss über Instandhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen entschieden werden. Das passiert in der Eigentümerversammlung, die mindestens einmal im Jahr stattfinden muss. Bei Abstimmungen zur Regelung der Betriebskosten oder der Hausordnung ist eine einfache Mehrheit der jeweils anwesenden Eigentümer ausreichend. Geht es aber um Bauvorhaben größeren Umfangs, die eine wesentliche Veränderung der Wohnanlage nach sich ziehen, sind alle Eigentümer gefragt. Hier müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Für Modernisierungen ist eine Dreiviertelmehrheit aller Wohnungseigentümer ausreichend. Die aus dem Mehrheitsentscheid resultierenden Kosten tragen immer alle Eigentümer.

Externer Verwalter ist kein Muss

Die Verwaltung von größeren Wohnanlagen wird zumeist in die Hände von professionellen Hausverwaltungen gelegt, die für ihre Arbeit üblicherweise einen monatlichen Festbetrag pro Wohnung in Rechnung stellen. Diese externe Hausverwaltung übernimmt alle verwaltungstechnischen Aufgaben rund um die Immobilie: Sie verwaltet die gemeinschaftlichen Gelder, erstellt Abrechnungen, lädt zu Eigentümerversammlungen ein und stellt den Wirtschaftsplan auf. Arbeiten wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder winterliche Räumarbeiten überträgt die Hausverwaltung üblicherweise an entsprechende Dienstleister.

Theoretisch kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung ihrer Immobilie auch in Eigenregie übernehmen, eine gesetzliche Vorschrift für eine externe Verwaltung gibt es nicht. Praktikabel ist die Eigenverwaltung aber aufgrund umfangreicher Vorgaben im Wohnungseigentumsrecht und möglichen Interessenkonflikten jedoch eher nicht.

Eigentümer zahlen Hausgeld

Um die durch die Immobilie entstehenden Nebenkosten abdecken zu können, zahlen die Eigentümer an die Hausverwaltung ein sogenanntes Hausgeld. Der jährlich erstellte Wirtschaftsplan regelt die Höhe, die sich oft auch an der Wohnungsgröße und damit am Miteigentumsanteil orientiert. Die Jahresabrechnung dokumentiert, ob die Zahlungen ausreichend waren oder Nachzahlungen erforderlich sind. Die einzelnen Wohnungseigentümer erstellen in der Regel eine Nebenkostenabrechnung für ihre Mieter, sofern die Wohnung nicht selbstgenutzt wird. Ein wichtiger Punkt im Wirtschaftsplan ist die Instandhaltungsrücklage, die für notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt wird. Sind die vorhandenen Rücklagen für eine erforderliche Maßnahme nicht ausreichend, kann auch eine Sonderzahlung von den Eigentümern gefordert werden. Die Grundsteuer zahlen Wohnungseigentümer in der Regel direkt an die Stadt oder die Gemeinde.