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Unzulässige Gebühren bei Umschuldung von Immobilienkrediten

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, hat das nötige Kapital dafür selten komplett privat zur Verfügung. Zumeist wird der Bau oder der Erwerb erst durch die Finanzierung über ein Kreditinstitut möglich. Dabei suchen Häuslebauer und -käufer selbstverständlich immer nach der günstigsten Möglichkeit. Aktuell bietet das niedrige Zinsniveau beste Voraussetzungen für eine optimale Finanzierung. Doch die Zinsbindung eines Darlehens läuft irgendwann aus.

09.10.2019
  • Lesezeit ca. 2:30 Minuten
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  • 09.10.2019
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Gebäude
© nattanan23/pixabay.com

Durch diesen Zinsablauf haben Kreditnehmer das Recht, zu einer anderen Bank zu wechseln. Wer sich für ein günstigeres Angebot entscheidet, musste bisher für die Umschuldung seines Immobilienkredits eine Gebühr an die ursprünglich kreditgebende Bank zahlen. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt widersprochen.

Durch Umschuldung kreditgebende Bank wechseln

Wer schon vor längerer Zeit ein Baudarlehen abgeschlossen hat, dessen Zinsbindung aktuell ausläuft, kann sich freuen: Die anhaltende Niedrigzinsphase liefert beste Bedingungen für eine günstigere Finanzierung als noch vor einigen Jahren. Wer bei einer neuen Vereinbarung mit seiner aktuell kreditgebenden Bank nicht auf einen Nenner kommt, hat durch das Ende der Zinsvereinbarung das Recht, sich nach einem anderen Kreditinstitut mit vielleicht günstigeren Konditionen umzusehen. Den Wechsel einer laufenden Finanzierung von einer Bank zur anderen nennt man Umschuldung.

Grundschuld gegen Ablösesumme

Bei einer Umschuldung erfolgt die Übertragung des laufenden Kreditvertrags von Bank A zu Bank B. Im Vorfeld werden die Konditionen bei Bank B vereinbart. Bei einem Immobilienkredit wird die eingetragene Grundschuld auf den neuen Kreditgeber übertragen. Im Gegenzug erhält der bisherige Kreditgeber die Ablösesumme.

Gebühr nicht zulässig

Wer diesen Weg mit seiner Finanzierung gehen wollte, wurde bisher von Bank A mit einer zusätzlichen Gebühr zur Kasse gebeten. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ XI ZR 7/19) widerspricht dieser Vorgehensweise. Die Richter des XI. Zivilsenats entschieden über die Frage, ob ein Bearbeitungsentgelt für einen Treuhandauftrag bei Darlehensablösung gemäß dem Preis- und Leistungsverzeichnis einer Sparkasse Bestand haben kann. Die Klausel wurde – in dritter Instanz – für unzulässig erklärt. Der Fall hatte zuvor bereits das Landgericht Dortmund und das Oberlandesgericht Hamm beschäftigt. Die als Preisnebenabrede einzuordnende Klausel halte der Inhaltskontrolle nicht stand, bestätigte das Gericht.



Zur Anwendung kommt bei dem Urteil § 307 Abs. 1 und 2 BGB:

  • (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
  • (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Verbraucherschützer klagen gegen Sparkasse

Geklagt hatte ein Verbraucherschutzverband gegen eine Gebühr in Höhe von 100 Euro, die eine Sparkasse im nordrhein-westfälischen Steinfurt entsprechend ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen erhoben hatte. Der Aufwand der Bank für einen Treuhandauftrag zur Übertragung der Grundschuld werde bereits mit dem Zins abgegolten, wird der der zuständige Vorsitzende des für Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats, Jürgen Ellenberger, zitiert.

In seiner Pressemitteilung Nr. 117/2019 erklärt der BGH: Der Darlehensgeber nehme mit der Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten eigene Vermögensinteressen wahr, weshalb sein hiermit verbundener Aufwand regelmäßig mit dem gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB zu zahlenden Zins abzugelten sei. Dies gelte auch in Bezug auf den mit der Freigabe der Sicherheit und damit bei der vertragsgemäßen Abwicklung des Darlehensvertrags verbundenen Aufwand, der bei dem Darlehensgeber bei der Erfüllung einer bestehenden eigenen Rechtspflicht anfalle, so das Gericht zur Unwirksamkeit der Zusatz-Gebühr.

Entgeltklausel gilt als Preisnebenabrede

Begründet wird die Entscheidung gemäß BGH-Pressemitteilung zudem wie folgt: „Hat der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber eine Grundschuld zur Sicherung dessen Ansprüche bestellt, so steht ihm als Sicherungsgeber aus der Sicherungsabrede ein Anspruch auf Rückgewähr des Sicherungsmittels zu, wenn der Darlehensgeber die Sicherheiten nicht mehr benötigt. Dabei kann der Darlehensnehmer frei wählen, ob er eine Löschungsbewilligung, eine löschungsfähige Quittung oder die Abtretung der Grundschuld an sich oder einen Dritten wünscht. Lässt sich der Darlehensgeber seine insoweit geschuldete Leistung vergüten, handelt es sich bei der Entgeltklausel um eine Preisnebenabrede, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt.“


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